HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN ZUM ERWERB EINER EIGENTUMS- ODER VORSORGEWOHNUNGEN

Wie finde ich den richtigen Partner zur Finanzierung?
Welche Förderung kann ich in Anspruch nehmen?
Welche rechtlichen Grundlagen sind zu beachten
Was passiert nach Unterzeichnung des Kaufanbots?
Was passiert nach Abschluss des Kaufvertrags?
Wie werden Zahlungen abgewickelt?
Wie wird sichergestellt, dass ich keinen finanziellen Ausfall erleide?
Was passiert nach Wohnungsübergabe?

 

Wie finde ich den richtigen Partner zur Finanzierung?

Der Kauf einer Eigentums- oder Vorsorgewohnung ist meist mit der Aufnahme eines Kredits verbunden. Da eine Wohnraumfinanzierung Sie über längere Zeit begleitet, ist es ratsam, mehrere Angebote und Varianten einzuholen. Die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückführung sollte jedenfalls vereinbart werden. 
Um die passende Finanzierung zu finden, empfehlen wir zunächst ein Gespräch mit Ihrem persönlichen Ansprechpartner Ihrer Hausbank. Die Höhe des Zinssatzes obliegt dem aktuellem Marktniveau und Ihrem Verhandlungsgeschick.

Zur Einholung von Vergleichsangeboten vermitteln wir Sie gerne, ganz unverbindlich, an die Finanzierungsberater unseres Vertrauens.

Unser Kooperationspartner schlau-finanziert.at bietet einen Quick Check, der Sie darüber informiert, wie gut die Chancen einer Finanzierung stehen.

Einen ersten Eindruck, ob die monatliche Aufwendung mit Ihrer derzeitigen Lebenssituation vereinbar ist, verschafft Ihnen bspw. der Budgetrechner der Schuldnerberatungen Österreich.

 

Welche Förderung kann ich in Anspruch nehmen?

Beim Erwerb einer neuen Eigentumswohnung kann die Wohnbauförderung beantragt werden. Diese wird in Niederösterreich durch das Land an Förderberechtigte in Form eines Darlehens vergeben. Die Darlehenshöhe wird nach einem Punktesystem berechnet, welches Energiekennzahlen und nachhaltigkeitsfördernde Faktoren berücksichtigt. Unsere Projekte erreichen, aufgrund der Klassifizierung als Niedrigenergiehäuser, eine hohe Punktezahl. All jene, die die Voraussetzungen für den Erhalt der Wohnbauförderung erfüllen, profitieren damit unmittelbar bei der Finanzierung ihrer Wohnung von der energiesparenden und nachhaltigen Bauweise.

Jungfamilien werden zusätzlich durch die Familienförderung bei der Verwirklichung ihres Wohntraums unterstützt. Die Arbeitnehmerförderung erleichtert die Finanzierung um ein Weiteres.

Die Informationsbroschüre des Landes Niederösterreich beantwortet alle Fragen zum Thema Wohnbauförderung. Sie informiert über Voraussetzungen zum Erhalt einer Förderung, die Berechnung der Darlehenshöhe und Rückzahlungsmodalitäten. Eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte, Antragsformulare und häufig gestellte Fragen finden Sie hier.

 

Welche rechtlichen Grundlagen sind zu beachten?

Als Bauträger unterliegen wir und die mit unseren Kunden abgeschlossenen Verträge dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Dieses beinhaltet folgende Themen:

  • erforderliche Kaufvertragsinhalte
  • Rücktrittsrechte vom Kaufvertrag
  • Sicherung Ihrer Zahlungen (nähere Informationen)
  • Abwicklung und Fälligkeiten von Kaufpreiszahlungen (nähere Informationen)
  • Aufgaben des Treuhänders

Vor Abschluss des Kaufvertrags klären wir Sie über die Inhalte des BTVG natürlich ausführlich auf. 

Durch den Kauf einer Eigentums- oder Vorsorgewohnung wird Wohnungseigentum begründet, das heißt Ihre Wohnung und Sie als Eigentümer/in unterliegen dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002).  Dieses behandelt insbesondere

  • die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum
  • die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber (all jene, denen die Einräumung von Wohnungseigentum bereits schriftlich zugesagt wurde), des Wohnungseigentumsorganisators (der das Bauvorhaben organisatorisch abwickelt oder verantwortlich daran beteiligt ist) und des Hausverwalters
  • die Verwaltung der Liegenschaft
  • die Eigentümergemeinschaft (Gruppe aller Wohnungseigentümer)

Wir empfehlen Ihnen, sich vor dem beabsichtigten Kauf mit dem WEG 2002 zu beschäftigen. Zur Behandlung allfälliger Unklarheiten und Erläuterung der für Sie relevanten Punkte stehen wir Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

 

Was passiert nach Unterzeichnung des Kaufanbots?

Nachdem Sie sich bei uns eingehend über die angebotene Wohnung informiert, die Finanzierung geprüft und sich für den Kauf einer Wohnung entschieden haben, werden die rechtlichen Schritte in die Wege geleitet.
Die Nemetz & Nemetz Rechtsanwalts - KEG übermittelt Ihnen einen Entwurf des Kaufvertrags zur Prüfung. Etwaige Fragen erläutert Ihnen Herr Dr. Nemetz. Danach wird der Vertrag in unserem Büro in Korneuburg unterzeichnet. Zur Beglaubigung der Unterschriften wird ein/e Notar/in herangezogen. Nach Unterfertigung und Beglaubigung des Kaufvertrages erhalten Sie eine Kopie der Urkunde.

 

Was passiert nach Abschluss des Kaufvertrags?

Als Nächstes folgt die grundbücherliche Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes. Damit erhalten Sie den durchsetzbaren Anspruch auf Eintragung Ihrer zugesagten Rechte auf Wohnungseigentumsbegründung.
Folglich werden die Grunderwerbssteuer (3,5%) und Grundbucheintragungsgebühr (1,1%) fällig. Die Bemessung dieser Steuern bzw. Gebühren erfolgt durch den Vertragserrichter Dr. Nemetz. Nach Überweisung der fälligen Beträge und Vorliegen etwaiger weiterer notwendiger Urkunden, wird Ihr Miteigentumsanteil im Grundbuch einverleibt. Sie erhalten in der Folge vom Gericht einen Grundbuchsbeschluss über die erfolgte Eintragung und vom Vertragserrichter einen Grundbuchauszug, in welchem Ihr Miteigentumsanteil ersichtlich ist.

 

Wie werden Zahlungen abgewickelt?

Entsprechend Ratenplanmethode sind die Zahlungen der Kaufpreisteilbeträge folgendermaßen zu entrichten:
    10 %    nach Vorliegen der Baubewilligung und grundbücherlicher Sicherstellung
    30 %    nach Fertigstellung des Rohbaus und des Rohbaudaches
    20 %    nach Fertigstellung der Rohinstallationen
    12 %    nach Fertigstellung der Fassade und Einbau der Fenster samt Verglasung
    17 %    nach Bezugsfertigstellung
    9 %    nach Fertigstellung der Gesamtanlage
    2 %    bei Übergabe der Wohnung

Die Zahlungen der Teilbeträge werden per Treuhandschaft abgewickelt. Die Funktion des Treuhänders übernimmt Herr Dr. Nemetz, Rechtsanwalt und geschäftsführender Gesellschafter der Nemetz & Nemetz Rechtsanwalts-KEG. Der Treuhänder hat dafür zu sorgen, dass Ihre jeweiligen Teilzahlungen erst nach Vorliegen des entsprechenden Baufortschritts, welcher von einem Zivilingenieur oder gerichtlich beeideten Bausachverständigen festzustellen ist, weitergeleitet werden.

Zur Übermittlung der Teilbeträge bedarf es eines eigens für Sie eröffneten Treuhandkontos. Der Treuhänder beantragt die Eröffnung bei der Rechtsanwaltskammer Wien. Diese verständigt in der Folge alle Beteiligten, i.d.R. Käufer, Verkäufer und finanzierendes Bankinstitut. Wird in den folgenden Tagen kein Widerspruch erhoben, wird das Treuhandkonto freigeschalten.
Überweisungsaufträge vom Treuhandkonto auf das Konto des Bauträgers müssen immer von der Rechtsanwaltskammer überprüft werden. Überweisungen werden nur dann freigegeben, wenn diese den vorher definierten Treuhandbestimmungen entsprechen.
Dadurch ist sichergestellt, dass der Treuhänder keinesfalls zu seinen Gunsten oder zu Gunsten Dritter Verfügungen treffen kann. Diese Abwicklungsform bietet einen Versicherungsschutz gegen Vertrauensschäden, welcher mit keinen Mehrkosten für die Beteiligten verbunden ist.

 

Wie wird sichergestellt, dass ich keinen finanziellen Ausfall erleide?

Die grundlegenden Normen für die Sicherungen Ihrer Kaufpreiszahlungen sind im Bauträgervertragsgesetz geregelt. Hierdurch wird sichergestellt, dass Sie – auch im Insolvenzfall – keinen finanziellen Ausfall erleiden.

Im gegenständlichen Fall kommen zwei Sicherungsmittel zum Einsatz: die sogenannte Ratenplanmethode und die Absicherung durch eine Bankgarantie.
Mittels Ratenplanmethode wird sichergestellt, dass Zahlungen an den Bauträger nur nach Maßgabe des vorliegenden Baufortschrittes geleistet werden. Das Vorliegen der Baufortschritte wird durch einen Zivilingenieur oder einen einschlägigen gerichtlich beeideten Sachverständigen festgestellt (nähere Informationen).
Zusätzlich werden Zahlungen in der Weise abgesichert, dass dem Treuhänder eine Bankgarantie (Fertigstellungsgarantie) zur Sicherung Ihrer etwaigen Rückforderungsansprüche für die Dauer von drei Jahren vorliegt. D.h. eine Bank übernimmt Gewähr dafür, dass Sie die vertraglich vereinbarte Leistung erhalten. Bei Nichterbringung der Leistung, kann die Bank für eine Rückerstattung bereits erfolgter Zahlungen in Anspruch genommen werden.

Was passiert nach Wohnungsübergabe?

 

Nach Fertigstellung wird das Nutzwertgutachten in Auftrag gegeben. Dieses bestimmt das endgültige Miteigentumsverhältnis und somit den von Ihnen zu tragenden Anteil an den allgemeinen Aufwendungen des Hauses (Betriebskosten und Rücklage für die Instandhaltung).

Sie erhalten zur Prüfung einen Entwurf des Wohnungseigentumsvertrages. Nach der beglaubigten Unterfertigung durch alle Wohnungseigentümer wird folglich das Wohnungseigentum (= Miteigentumsanteil mit alleinigem Nutzungsrecht an Ihrer Wohnung) im Grundbuch begründet. Sie erhalten einen Grundbuchsauszug, aus dem Ihr Miteigentumsanteil samt Wohnungseigentum an dem von Ihnen erworbenen Objekt zu sehen ist.

Kurz vor Ablauf der dreijährigen Gewährleistungsfrist findet eine Begehung statt, bei der allfällige Mängel beanstandet werden können. Die dem Treuhänder vorliegende Bankgarantie zur Sicherung etwaiger Rückforderungsansprüche erlischt nach Ablauf der Gewährleistungsfrist.